Ultimamente il settore turistico ha subìto una trasformazione radicale grazie all’avvento delle piattaforme online di affitto breve, come Airbnb e Booking.com. Sempre più proprietari di immobili sono attratti dall’idea di mettere a reddito il proprio alloggio, sfruttando la flessibilità e la visibilità che queste piattaforme offrono.

Le autorità italiane hanno, quindi, introdotto specifiche normative per regolamentare tale fenomeno: in questo approfondimento esploreremo la normativa italiana riguardante gli affitti brevi.

Ho un alloggio e vorrei guadagnare qualcosa affittandolo. Cosa posso fare?

Chi possiede un immobile e desidera guadagnare mettendolo a disposizione per affitti brevi, può considerare l’opzione di affittarlo tramite piattaforme online. Queste piattaforme consentono di raggiungere un ampio pubblico di viaggiatori e offrono un sistema flessibile per gestire le locazioni.

Che cosa si intende per “affitto breve” in Italia?

Per “affitti brevi” si intendono i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni. Questi possono includere servizi accessori come biancheria e pulizia dei locali e sono stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa. Chi affitta l’immobile si chiama anche “host”.

Qual è la normativa sulle locazioni brevi?

La normativa vigente in Italia ha stabilito disposizioni particolari per la regolamentazione degli affitti brevi, in particolare con l’articolo 4 del Decreto Legge 24 aprile 2017, n. 50, modificato dalla Legge 21 giugno 2017, n. 96.

Qual è il regime fiscale applicabile agli affitti brevi?

Per gli affitti brevi, dal 1° giugno 2017, si può scegliere il regime della cedolare secca. Questa opzione si applica sia ai contratti fatti direttamente sia a quelli tramite agenzie o piattaforme online. Si paga quindi un’aliquota “secca” sul reddito derivante dall’affitto breve.

Quali sono le aliquote fiscali della cedolare secca sugli affitti brevi?

Per una sola abitazione: Se si affitta solo un immobile, si applica l’aliquota del 21% sugli affitti brevi​​.

Per più di un immobile (fino a 4 immobili): Nel caso in cui un host affitti più di un immobile, a partire dal secondo, è prevista una tassazione al 26% per ciascun appartamento locato. Questa misura riguarda le locazioni abitative di durata non superiore a 30 giorni e si applica ai contratti di affitto della seconda, terza e quarta casa stipulati dalle persone fisiche​​.

Dal quinto immobile in poi: Quando un host affitta più di quattro immobili, sarà necessario aprire la partita IVA, e si presume lo svolgimento dell’attività in forma imprenditoriale. In questo caso, si applica il regime fiscale ordinario IRPEF con le relative aliquote e scaglioni​.

Quale ruolo hanno le piattaforme online nel pagamento delle imposte?

Gli intermediari devono applicare una ritenuta del 21% sull’importo del contratto e versarla all’Agenzia Entrate.

Nel caso di un soggetto che offre da due a quattro alloggi in affitto breve, l’aliquota della ritenuta fiscale sul  reddito è del 26%?

No, la ritenuta è sempre al 21%. In base al Decreto-legge 50/2017, modificato dalla Legge di bilancio 2024, le piattaforme di affitto breve sono obbligate a trattenere un’imposta fissa del 21% sui redditi degli host non professionisti, a prescindere dal numero di alloggi affittati. Successivamente, al momento della dichiarazione dei redditi, il commercialista effettuerà un conguaglio per calcolare la differenza tra il 26% dovuto e il 21% già trattenuto, permettendo di regolarizzare la posizione fiscale.

Quali sono gli adempimenti fiscali che le piattaforme di affitto breve effettuano per conto degli host?

Le piattaforme di affitto breve si assumono specifici obblighi fiscali per conto dei proprietari che optano per la ritenuta fiscale alla fonte. I principali adempimenti comprendono:

  1. Modello F24: Le piattaforme provvedono a versare mensilmente all’Agenzia delle Entrate le imposte sul reddito trattenute per conto degli host (cioè dei proprietari). Questo assicura che gli obblighi fiscali relativi alle ritenute sui canoni di locazione siano gestiti in modo tempestivo.
  2. Certificazione Unica (CU): Entro il 16 marzo dell’anno successivo a quello di percezione dei canoni di locazione, le piattaforme dichiarano all’Agenzia delle Entrate le imposte trattenute per ciascun alloggio. Ad esempio, per i canoni di locazione dell’anno 2024, la certificazione unica verrà compilata entro il 16 marzo 2025. Questo documento, fornito annualmente agli host, dettaglia le ritenute fiscali effettuate sui guadagni, facilitando la preparazione della dichiarazione dei redditi da parte degli host.
  3. Modello 770: Le piattaforme sono tenute a presentare all’Agenzia delle Entrate, entro il 31 ottobre di ogni anno, una dichiarazione (Modello 770) che riporta le imposte sul reddito trattenute per conto degli host. Questa dichiarazione consente di rendere trasparenti e tracciabili tutte le operazioni fiscali effettuate.
E quali sono gli adempimenti fiscali che deve fare il proprietario di casa?

Il proprietario degli alloggi affittati deve presentare la dichiarazione dei redditi, facendosi assistere da un commercialista.

In conclusione…

La regolamentazione degli affitti brevi in Italia, in particolare con le recenti modifiche introdotte dalla Legge di Bilancio 2024, rappresenta un equilibrio tra l’offerta flessibile di alloggi per i viaggiatori e il mantenimento di un quadro fiscale chiaro e giusto per i proprietari che affittano i loro alloggi. Con l’aumento dell’aliquota fiscale al 26% per gli affitti di più di un immobile e la gestione fiscale effettuata dalle piattaforme di affitto breve, gli host devono essere sempre più consapevoli delle loro responsabilità fiscali e degli obblighi legali alla loro attività.

Ricordo che la gestione degli affitti brevi richiede un’attenta pianificazione e una comprensione approfondita della normativa vigente. Per questo motivo, lo Studio Clericuzio è a disposizione per offrire consulenza e supporto nella gestione fiscale e amministrativa di queste attività. Che siate proprietari di un singolo appartamento o gestiate più unità abitative, il nostro Studio è pronto ad assistervi nella vostra attività di locazione breve.

Per maggiori informazioni telefonaci al n. 0175 218991 o scrivici all’indirizzo e-mail studiomarioclericuzio@gmail.com

dott. Mario Clericuzio – Dottore Commercialista e Revisore Legale